Desde finales de 2011, también se han planificado pruebas de legionella en la instalación de agua potable de edificios residenciales más grandes a intervalos regulares. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos pueden causar estas pruebas y quién debe pagarlas.
Pregunta: ¿Qué es la Legionella y por qué hay que analizarla?
Experto en control de costos: La legionela es una bacteria en forma de bastón que vive en el agua. Algunas de sus especies muy extendidas pueden causar una enfermedad en los seres humanos llamada enfermedad del legionario.
El problema aquí no es tragar agua contaminada con Legionella - si el sistema inmunológico está intacto, esto no representa ningún riesgo - sino respirar gotas de agua con Legionella . El peligro es muy alto al ducharse, pero muy bajo en todas las demás áreas de uso del agua. Cuando se inhala, la bacteria legionella, si penetra en los pulmones profundos, causa neumonía grave, que puede ser fatal, especialmente en los ancianos y los niños pequeños. La inflamación del revestimiento interno del corazón y la pelvis renal, así como la fiebre de Pontiac relativamente inofensiva, también pueden ocurrir debido a una infección por Legionella.
Dado que a Legionella le gusta permanecer en agua tibia, poco agitada y multiplicarse muy fuertemente a temperaturas del agua más altas, la Ordenanza alemana sobre agua potable estipula que todos los sistemas de calentamiento de agua a los que se conectan las duchas deben ser examinados regularmente.
Los propietarios y arrendadores de viviendas plurifamiliares, colectividades de vivienda y sociedades gestoras de fincas están obligados a realizar un examen cada tres años, mediante el cual el agua a analizar se tomará y examinará en tres puntos diferentes de cada línea.
Como propietarios, todos esos propietarios están obligados a examinar sus viviendas.
- hay al menos 3 unidades residenciales, de las cuales al menos 1 debe alquilarse,
- un tanque de almacenamiento de agua caliente con un volumen de más de 400 l o
- las tuberías contienen un total de 3 litros
- Hay duchas disponibles
Las muestras deben tomarse de tres ubicaciones diferentes.
Las muestras deben tomarse en 3 lugares diferentes:
- a la salida del depósito de agua caliente
- en la entrada de la línea de circulación y
- en el punto de extracción más distante de cada tubo ascendente
Un laboratorio autorizado debe examinar estas muestras y, si se excede el valor límite permisible, informar al departamento de salud responsable de inmediato, que luego ordenará nuevas medidas (bloqueo, desinfección del sistema), que el propietario debe tomar inmediatamente por su cuenta.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta un examen de este tipo?
Experto en verificación de costos: el costo de analizar las muestras puede variar mucho de un laboratorio a otro.
El examen de una muestra suele costar entre 25 y 60 euros, según el laboratorio utilizado. Dado que se debe tomar un total de al menos 3 muestras, los costes oscilan en cualquier caso entre 75 EUR y 180 EUR , en la mayoría de los casos hay costes de viaje adicionales.
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Tenemos un control de legionela realizado en nuestro edificio de apartamentos. Hay 7 apartamentos en nuestra casa, con un total de 2 contrahuellas.
| Enviar | precio |
|---|---|
| 4 muestreo, análisis | 4 * 45 EUR |
| Gastos de viaje | 24 EUR |
| coste total | 204 EUR |
Este es solo un ejemplo de costo único que solo se aplica al costo de las pruebas para un hogar específico y a través de un laboratorio específico. Los costos de otros edificios pueden variar.
En nuestro ejemplo, el segundo tubo ascendente requiere que se tome una muestra adicional ("en el punto más alejado de cada tubo ascendente").
Pregunta: ¿De qué dependen los costos de la prueba de Legionella?
Experto en verificación de costos: hay algunos puntos que son decisivos para los costos:
- el número de puntos de muestreo previstos, según el tipo de instalación en el edificio
- los costos de análisis de laboratorio
- los costos adicionales que cobra el laboratorio respectivo por muestreo
En la práctica, existen claras diferencias en los costos: los propietarios o las asociaciones de vivienda con un mayor número de apartamentos alquilados a menudo también obtienen condiciones ligeramente más favorables de muchos laboratorios.
Como arrendador, tiene la libertad de elegir qué laboratorio (aprobado) encomendar la investigación. Las comparaciones de precios definitivamente valen la pena aquí, al menos en interés de los inquilinos, quienes en última instancia tienen que pagar los costos.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta realmente configurar los puntos de muestreo?
Expertos en comprobación de costes: los puntos de toma (válvulas) correspondientes suelen ser fabricados por empresas de instalación sanitaria. Los costos siempre se basan en el esfuerzo y el precio de la empresa individual.
En la práctica, sin embargo, normalmente puede esperar costes de entre 250 y 300 euros .
Pregunta: ¿Qué costos puede pasar el propietario a los inquilinos?
El costo de la prueba generalmente corre a cargo del inquilino
Experto en verificación de costos: Básicamente, hay dos tipos de costos aquí: por un lado, los costos únicos para establecer los puntos de muestreo necesarios para las pruebas y, por otro lado, los costos de las pruebas en sí.
El establecimiento de los puntos de toma es responsabilidad del arrendador , quien es responsable de proporcionar las instalaciones estructurales necesarias. Según § 559 BGB, tiene derecho a aumentar el alquiler.
Sin embargo, los costos de las pruebas en curso (investigación preliminar) representan "otros costos operativos" y, por lo tanto, pueden transferirse a los inquilinos. Esto es apoyado por § 2 No. 5a) - 5c) y 6a) - 6c) de la Ordenanza de Costos Operativos (BetrkV), que trata de "monitorear el sistema" y "verificar su seguridad operativa".
Pregunta: ¿Qué pasa con los condominios?
Experto en control de costos: La situación es un poco más problemática aquí, ya que no todos los propietarios están cubiertos por la obligación legal de controlar la legionella. Solo afecta a los propietarios de apartamentos que alquilan el apartamento que poseen, es decir, que son propietarios.
Sin embargo, un fallo judicial dejó en claro que la asociación de propietarios es totalmente responsable de la investigación del sistema de agua potable y que todos los propietarios deben asumir los costos por igual, independientemente de si solo algunos propietarios alquilan sus apartamentos, pero otros no.
El motivo de esta sentencia es que el sistema de agua potable es predominantemente propiedad conjunta de WEG. Esto significa que los propietarios de los apartamentos, como WEG, también son propietarios del sistema de agua potable. En este papel, soportan la carga de la propiedad común, en este caso los costos de inspección del sistema de agua potable.
El principio de quien contamina paga no se aplica aquí: todos los propietarios de apartamentos tienen una obligación colectiva, no solo los propietarios que alquilan sus apartamentos.
