En el caso de una gran cantidad de proyectos relacionados con viviendas, los costos de los movimientos de tierra a menudo se estiman claramente incorrectamente por adelantado. Al construir una casa, a menudo hay una trampa de costos cuando se trata de la losa del piso. El experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista lo que realmente pueden costar los movimientos de tierra y de qué dependen los costos.
Pregunta: ¿Dónde y para qué proyectos son necesarios los movimientos de tierra en todas partes?
Experto en verificación de costos: los movimientos de tierra naturalmente juegan un papel importante, especialmente por el costo y la duración del trabajo, con cimientos grandes (como la losa del piso de la casa) o al construir un sótano. Allí se debe excavar una cantidad relativamente grande de material.
No se debe subestimar la importancia de los movimientos de tierra en términos de costos, pero también para otras fundaciones, por ejemplo, para un garaje o un jardín de invierno. Cualquiera que quiera crear una piscina en su jardín se enfrenta, por supuesto, a considerables movimientos de tierra; incluso con piscinas más pequeñas, esto no debe subestimarse.
Al pavimentar o asfaltar caminos y calzadas o realizar terrazas, también se deben realizar movimientos de tierra, por supuesto para el tendido de todas las líneas de suministro (electricidad, teléfono, gas) y todas las líneas de alcantarillado.
También se requiere una excavadora para pozos más pequeños
Los movimientos de tierra no solo incluyen la excavación: la tierra excavada también debe distribuirse o eliminarse en la propiedad; esto también a menudo resulta en costos considerables en la práctica. Incluso si se va a nivelar una parcela de tierra (se debe rellenar un área en pendiente) o se deben excavar pendientes, esto todavía se incluye en el término "movimiento de tierras", al igual que la remoción o remoción de la capa superficial del suelo.
En la práctica, la carga de trabajo de los trabajos de excavación o relleno a menudo se subestima enormemente. Con un pico y una pala, difícilmente puede progresar lo suficiente hoy, por lo que en la mayoría de los casos difícilmente puede hacerlo usted mismo. Para crear un pozo para un sótano con herramientas simples, en realidad tendría que estimar semanas o incluso meses. Por lo tanto, difícilmente puede evitar los costos de los movimientos de tierra realizados profesionalmente.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta el movimiento de tierras?
Experto en verificación de costos: por supuesto, difícilmente se puede decir eso en todos los ámbitos ; siempre depende del tipo de movimiento de tierras y del alcance, así como de algunos otros factores.
En la mayoría de los casos, la remoción de la capa superficial del suelo solo conlleva bajos costos; aquí generalmente puede esperar costos en el rango de 3 EUR por m² a 5 EUR por m² . Como regla general, la capa superior del suelo se levanta a unos 20 cm de profundidad.
Para la excavación, por ejemplo para un pozo de construcción, los costos pueden ser muy variables: aquí debe considerar costos entre 20 EUR por m³ hasta 100 EUR por m³ . La clase de suelo relevante es decisiva para esto.
Luego, depende de si el suelo excavado puede permanecer en la propiedad (almacenamiento intermedio para uso posterior) o si se desecha en un vertedero. Dependiendo de la cantidad de excavación y del tipo de remoción, los costos de eliminación pueden oscilar entre EUR 20 por m³ y EUR 140 por m³ .
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Estamos construyendo un pozo de construcción en nuestra propiedad. El área de nuestro edificio debe ser de 10 mx 10 m. Nuestro suelo pertenece a la clase de suelo 4.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Retire la capa superior del suelo y guárdela temporalmente | 360 EUR |
| Eliminación de arbustos y arbustos. | 290 EUR |
| Excavación, 3 m de profundidad | 3,456 EUR |
| Almacenamiento provisional del 50% de la excavación | 1,512 EUR |
| Eliminar el 50% de la excavación | 6,912 EUR |
| coste total | 12.530 EUR |
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo que solo se aplica a un sitio de construcción específico. Los costos también pueden diferir significativamente en otros casos.
En nuestro ejemplo de costos, el alto precio de un pozo de construcción supuestamente "simple" ya es sorprendente. Sin embargo, en sitios de construcción con condiciones de suelo problemáticas o requisitos especiales, estos costos pueden ser significativamente más altos.
Los costos de deshacerse del suelo en el vertedero son particularmente altos. Esto se debe a las tarifas de los vertederos, que han aumentado considerablemente en los últimos años (aumento del 30% al 50%), ya que también se han implementado un gran número de proyectos de construcción municipal y, en consecuencia, la mayoría de los vertederos están ocupados.
Pregunta: ¿Qué factores determinan los costos de excavación?
Además del tamaño y profundidad de los pozos, otros factores también influyen en el precio.
Experto en verificación de costos: aquí algunos factores juegan un papel importante:
- la condición del suelo (el factor de coste más importante), descrita utilizando la clase de suelo según DIN
- la cantidad de excavación
- si el suelo se almacena temporalmente para su uso posterior o se desecha
- la estructura de costos de la empresa ejecutora (a menudo se pueden negociar precios fijos más baratos)
- si el suelo excavado está posiblemente contaminado con sustancias peligrosas
Todos estos factores juegan un papel importante en los costos de excavación y otros movimientos de tierra (por ejemplo, cimentación).
En la práctica, esto a menudo resulta en aumentos de costos no planificados hasta varias veces el precio calculado. Por tanto, los movimientos de tierra siempre representan un importante riesgo de costes para los constructores.
Pregunta: ¿Qué clases de suelo hay de todos modos?
Experto en comprobación de costes: DIN 18300 define diferentes clases de suelo de acuerdo con lo que se conoce como "solubilidad", es decir, la facilidad con la que se puede "desprender" un suelo.
En total, DIN 18300 prevé 7 clases de suelo diferentes:
| Clase de suelo | Designación según DIN 18300 | caracteristicas |
|---|---|---|
| Clase de suelo 1 | Capa superficial del suelo | esta clase de suelo solo se aplica a la capa superior del suelo |
| Clase de suelo 2 | Tipos de suelos fluidos | contenido de agua muy alto, por lo que a menudo se lo denomina "fondo de pala" |
| Clase de suelo 3 | tipos de suelo fácilmente extraíbles | principalmente suelos de grava y arena, muy poco contenido de piedras, suficientes pendientes de pozos necesarios porque el material se desliza mucho |
| Clase de suelo 4 | moderadamente difícil de aflojar los tipos de suelo | también llamado "piso cosido", muy adecuado para la construcción, estructura de piso homogénea y equilibrada |
| Clase de suelo 5 | tipos de suelo difíciles de eliminar | Contenido de piedra significativamente más alto que con 3 y 4, a menudo también denominado "Hackboden" |
| Clase de suelo 6 | roca fácilmente desmontable y trabajos de suelo similares | Roca ligeramente quebradiza y muy agrietada, también conocida como "rippings" o "terreno inclinado", buen subsuelo para la construcción, pero movimientos de tierra muy costosos |
| Clase de suelo 7 | difícil de romper una roca | normalmente denominado "piso explosivo", la excavación requiere al menos parte de la voladura, por lo que es muy costosa |
Además de las clases de suelo, pueden surgir otros problemas durante la excavación, que luego pueden hacer que los costos sean aún más elevados, como el agua subterránea muy alta.
Pregunta: ¿Cuál es el costo del relleno y la compactación del suelo?
Experto en comprobación de costes: en la mayoría de los casos, puede asumir costes de alrededor de 15 EUR por m³ .
En casos individuales, sin embargo, esto también puede ser más costoso, lo que siempre depende de la situación en el sitio y los requisitos del trabajo.
Pregunta: ¿Cómo se calcula la excavación de un pozo de construcción?
Experto en verificación de costos: si, por ejemplo, se debe excavar un pozo de construcción para la construcción de un sótano, no se puede estimar el tamaño del área planificada solo. Por supuesto, debe haber espacio para moverse alrededor de la base. Además, también deben tenerse en cuenta los terraplenes de seguridad y posiblemente las rampas.
En la mayoría de los casos, tendrá que calcular alrededor de 1 a 3 metros más que el área de piso planificada, con un aislamiento perimetral en cualquier caso de 3 metros.
Por ejemplo: área de construcción 8 mx 10 m, profundidad de excavación: 3 m, volumen de excavación 8 mx 10 mx 3 m = 240 m³
Volumen real de excavación: (8 m + 3 m) x (10 m + 3 m) x 3 m = 11 mx 13 mx 3 m = 429 m³.
Así que aquí no deberías calcular mal. Las respectivas normativas de construcción regulan las distancias mínimas que deben observarse alrededor de los pozos de construcción. En el caso del aislamiento perimetral, sin embargo, como dije, en la práctica al menos 3 m es un espacio de trabajo razonable.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos de la excavación en sí?
Experto en comprobación de costes: siempre depende del tipo de suelo.
En el caso de un suelo que se desprende muy fácilmente y una clase de suelo de 2 a 3, puede esperar costes de excavación puros de alrededor de 4 EUR por m³ . En la práctica, sin embargo, los costes de la mayoría de las obras de construcción oscilan entre los 8 euros por m³ y los 20 euros por m³ .
Sin embargo, esto puede volverse más costoso rápidamente a medida que aumenta la clase de piso; a partir de la clase 5, se vuelve significativamente más costoso. En el caso extremo de suelos de clase 6 o 7, los costes suelen superar los 90 EUR por m³ .
Si se van a excavar pozos y zanjas, generalmente debe esperar costos más altos. Aquí, los precios de las clases de suelo bajas suelen empezar en torno a los 25 EUR por m³ . En las clases de suelo más altas, puede obtener fácilmente más de 100 EUR por m³ .
Por supuesto, esto es dolorosamente costoso, especialmente cuando se necesita una zanja para sellar un sótano desde el exterior, o se deben cavar zanjas para instalar zanjas para calefacción geotérmica. En este caso, el trabajo, que ya es muy costoso, a menudo alcanza alturas inimaginables.
Además de los costos de excavación puros, a menudo hay costos adicionales:
- la limpieza de arbustos bajos y matorrales
- protegiendo árboles adyacentes
- la tala de árboles
- la eliminación de rizomas
Por supuesto, hay costos adicionales para esto.
Pregunta: ¿Qué costos pueden surgir por la eliminación de la excavación?
Experto en verificación de costos: Aquí nuevamente debe diferenciar qué debería suceder exactamente con la excavación:
Si se puede almacenar temporalmente en la propiedad, en la práctica surgen los costos más bajos, generalmente en un rango de EUR 3 a EUR 5 por m³ .
Sin embargo, si el suelo debe desecharse en un vertedero, ya hay 3 elementos de costo:
- la carga del suelo
- el transporte de la tierra
- los costos de eliminación del suelo en el vertedero
También se puede alquilar una excavadora para pozos más pequeños
Para trabajos de excavación más pequeños que realice usted mismo, a menudo es suficiente pedir un contenedor adecuadamente grande. Incluidos los costes de transporte, el alquiler de contenedores y la eliminación, en la mayoría de los casos oscilan entre 20 EUR por m³ y 30 EUR por m³ , siempre que el suelo cumpla las condiciones del vertedero. El suelo contaminado que está intercalado con raíces, piedras o similares generalmente puede ser más costoso de eliminar. Los residuos de asfalto, piedra de cantera, grava o yeso de los trabajos de demolición nunca deben estar presentes en el suelo a eliminar. Como regla general, puede protegerse de los aumentos de costos dando solo el suelo como suelo para su eliminación desde una profundidad de 1 m.
Con cantidades excavadas más pequeñas de hasta unos 15 m³, incluso las empresas profesionales a menudo siguen utilizando contenedores para su eliminación. Los costes, incluidos el llenado, el transporte y la eliminación, suelen oscilar entre 35 EUR por m³ y 50 EUR por m³ .
Normalmente, las cantidades mayores se transportan directamente en camión. Los costes totales de esto son significativamente más altos; en la práctica, normalmente hay que contar entre 9 EUR por m³ y 18 EUR por m³ para la eliminación y eliminación de la tierra.
En la práctica, siempre tiene sentido encontrar una forma de reutilizar el suelo de la propiedad. Todo lo demás es muy caro.
En algunos casos, puede tener sentido intentar vender la capa superior del suelo de forma privada contra la recolección o regalarla. Esto ya reduce los costes de un uso posterior. Otro constructor también puede necesitar material de relleno para su propiedad.
Tener que comprar tierra vegetal y tierra como material de relleno no es barato, por lo que a menudo puede encontrar una manera de ahorrarle a alguien los costos y reducir significativamente sus propios costos de eliminación.
Por cierto, toda la información anterior solo se aplica a suelos no contaminados . En el caso de suelos contaminados con contaminantes, los costos de eliminación son muchas veces mayores.
El cliente (dueño de la propiedad) es responsable de esto. Si existiera siquiera la sospecha de que el suelo pudiera estar contaminado, deberá tener elaborado el informe correspondiente y poder acreditar la contaminación existente. La ignorancia o el descuido no protegen contra el castigo aquí: aquellos que prefieren hacer la vista gorda pueden tener problemas serios y serios después.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta en la práctica un levantamiento de suelos?
Experto en verificación de costos: siempre depende de cuántas perforaciones de prueba se deben realizar en la propiedad y qué se requiere para la preparación del informe.
En casos simples, los agujeros generalmente solo se hacen en dos esquinas diagonalmente opuestas de una propiedad. Los costes totales de la opinión de expertos suelen rondar los 400 a 600 euros . Si se realizan perforaciones de prueba en las cuatro esquinas de la propiedad, se puede suponer que los costos del levantamiento de suelos se duplicarán aproximadamente .
Pregunta: ¿Por qué verter la losa del piso es tan a menudo una trampa de costos masiva para la construcción de viviendas?
Si las capas superiores de la tierra no son lo suficientemente estables, un proyecto de construcción puede volverse muy caro rápidamente
Experto en verificación de costos: esto tiene que ver con el hecho de que a menudo no hay suelo realmente estable en las capas de suelo cerca de la superficie en las parcelas edificables.
Cuando un informe de suelo (que todo constructor debe solicitar de todos modos) muestra que las capas superiores del suelo tienen una baja capacidad de carga, comienza el trabajo muy costoso: el reemplazo del suelo.
El suelo existente se extrae primero a una profundidad de 2 mo más y se desecha en un vertedero. A esto le sigue la introducción de capas de suelo más estables, que deben construirse capa por capa y compactarse en capas. Eso significa mucho esfuerzo: casi puede imaginar los costos si solo observa los costos de excavación y descarga. Así que prácticamente cavas el pozo de cimentación al menos dos veces, al menos desde el lado del costo.
Una vez que se ha reemplazado el suelo, se deben realizar pruebas exhaustivas de presión de carga para examinar si el suelo que se ha introducido es realmente lo suficientemente fuerte. También se deben esperar costos adicionales considerables para estas pruebas e informes.
En general, puede suceder fácilmente que la losa del suelo pueda costar 15 000 EUR o más si la calidad del suelo es deficiente . Por lo tanto, la losa del piso no siempre es significativamente más barata que un sótano en todos los casos.
El principal problema aquí es que las evaluaciones del suelo generalmente solo se encargan cuando uno realmente quiere construir. A la hora de elegir una parcela edificable, a menudo solo se dispone de información limitada sobre la calidad del suelo y, sobre todo, la capacidad de carga de las capas superiores del suelo. El proyecto de construcción comienza entonces con un aumento de precio masivo, en su mayoría no planificado.
En el caso de las propiedades en una pendiente, por supuesto, a menudo se necesitan movimientos de tierra mucho más complejos, y lo mismo se aplica a las carreteras de acceso más altas. En estos casos, sin embargo, por lo general se puede notar a primera vista que se incurrirá en costos más altos, a diferencia del caso de una capacidad de carga del piso insuficiente.
En tal caso, puede valer la pena reprogramar nuevamente y posiblemente considerar la construcción de un sótano, pero esto siempre debe evaluarse caso por caso.