Las casas viejas y sin renovar a menudo son baratas de comprar o, en ocasiones, se heredan. Se requiere una renovación importante para actualizarlos. El experto en verificación de costos explica en detalle cuánto puede costar esto en una entrevista.
Pregunta: ¿Qué significa la renovación del núcleo, qué medidas se deben tomar y cuándo vale la pena?
Experto en verificación de costos: Para comenzar con la primera parte de la pregunta: una renovación central es el desmantelamiento de un edificio hasta sus estructuras principales y la reconstrucción posterior. Esto es necesario para los edificios más antiguos donde, a grandes rasgos, nada está actualizado.
Una renovación básica es una tarea de renovación integral que afecta a todas las partes esenciales de la casa:
- la estructura del techo y el techo
- toda la fachada
- Puertas y ventanas
- el sótano (sellado de las paredes del sótano, renovación completa del sótano, secado del sótano si es necesario)
- el sistema de calefacción
- la instalación interna: fontanería, eléctrica y posiblemente también la instalación de gas
- la construcción de aislamiento térmico completo para todo el edificio
Dependiendo del estado de construcción de la casa, las áreas individuales pueden requerir menos trabajo de renovación; sin embargo, con una renovación básica clásica, todas las áreas enumeradas deben renovarse.
Por supuesto, esto significa un costo muy alto; en la práctica, casi se acerca al costo de un edificio nuevo.
No siempre vale la pena una renovación importante
Particularmente problemático con las renovaciones centrales es el hecho de que, de acuerdo con las disposiciones legales de la EnEV, se debe alcanzar un estándar mínimo energético, para lo cual es necesario un gran esfuerzo de renovación para edificios antiguos bien conservados. En el caso de una renovación del núcleo, esto encarece aún más los costes de renovación, porque además de la renovación "técnica", también deben cumplirse los requisitos actuales de aislamiento térmico.
Los edificios catalogados son aún más problemáticos, con muchos otros requisitos que deben cumplirse.
Aquí ahorra en aislamiento térmico en algunas áreas, pero una reconstrucción fiel, como lo requiere la protección de monumentos, puede ser extremadamente costosa. Incluso las ventanas o puertas que tienen que reproducirse fielmente al original pueden generar costos enormes que ni siquiera se pueden comparar con las ventanas de plástico modernas.
Si una renovación importante vale la pena para un edificio solo puede evaluarse caso por caso. Esto requiere una evaluación intensiva y muy profunda del edificio por adelantado. Lo mejor que puede hacer es discutir la renovación principal con un especialista y primero encargar una opinión de un experto sobre el estado de la casa.
En el transcurso del informe, se pueden hacer propuestas de renovación, para las cuales ya existe una estimación de costos aproximada inicial. Sobre la base de esta estimación de costos, al menos sabrá en qué orden de magnitud serán los posibles costos de una renovación central y al menos tendrá una base sólida para decidir a favor o en contra.
Después de la planificación aproximada, debe realizarse una planificación detallada. La coordinación y supervisión del trabajo individual requerido debe ser llevada a cabo mejor por un especialista; definitivamente se recomienda la supervisión y documentación continuas de la construcción.
En principio , aún hoy puede valer la pena una renovación importante; después de todo, la demolición también cuesta una cantidad considerable de dinero. En casos individuales, sin embargo, siempre debe decidir si puede y desea aumentar los costos necesarios. Al final, es una pregunta más personal.
Pregunta: ¿Qué costos causan las renovaciones centrales?
Experto en verificación de costos: es imposible decirlo en general , depende en gran medida de la situación en el sitio, el daño existente al edificio y la necesidad real de renovación.
En la práctica, sin embargo, puede utilizar algunos valores orientativos aproximados para poder orientarse un poco.
Cuanto más antiguo sea el edificio, más cara será la renovación.
Para actualizar un edificio algo intacto de los años 70 y 80, debe gastar alrededor del 20% del precio de compra , para un edificio de los años 50 y 60 es alrededor del 40% del precio de compra de todos los edificios de antes de la guerra que aún están están razonablemente intactos, por lo general, debe calcular entre el 50% y el 60% del precio de compra para una renovación normal.
Sin embargo, en el caso de edificios que deben ser reformados a fondo, en la mayoría de los casos serán casi el 100% del precio de compra o incluso más .
Eso debería delinear aproximadamente el gasto de inversión que uno tiene que visualizar.
Un ejemplo de costos de la práctica:
Queremos tener un edificio antiguo de los años 60 completamente renovado. Es una casa de una sola planta con una superficie habitable de 90 m² y techo a dos aguas. La superficie de la azotea es de 127 m².
| Enviar | precio |
|---|---|
| Renovar la estructura del techo | 9.500 EUR |
| Renovar la cubierta del techo con aislamiento de techo | 15.240 EUR |
| Reparar la fachada y dotarla de SATE | 24 000 EUR |
| Impermeabilización del sótano completamente desde el exterior | 27 000 EUR |
| Aísle el piso y el techo del sótano | 9.000 EUR |
| Renueve la ventana y la puerta por completo | 5.500 EUR |
| Renovación de instalaciones sanitarias | 8.500 EUR |
| Renovación de instalaciones eléctricas | 5.400 EUR |
| nueva calefacción de gas | 12 000 EUR |
| coste total | 115.140 |
| Costos totales por m² de espacio habitable | 1.279 EUR por m² |
| a modo de comparación: costos medios de construcción nueva | aprox.1,400 EUR por m² - 1,900 EUR por m² |
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo único que se aplica a una casa específica en una condición específica. Los costos en otras casas también pueden ser completamente diferentes.
Para una primera orientación aproximada acerca de los costos básicos de renovación de otras casas, sin duda se pueden utilizar los costos de nuestro ejemplo: son valores bastante medios y habituales para el trabajo de renovación individual.
Después de la renovación importante, habríamos traído nuestra casa a un estado actual, energéticamente perfecto, con bajos costos de operación y una condición estructural sólida.
Pregunta: ¿De qué factores suelen depender los costes de una renovación central?
Experto en verificación de costos: aquí debe tener en cuenta algunas cosas:
- el estado general de la casa
- el año de construcción de la casa
- el tamaño de la casa
- el daño ya claramente reconocible
- las posibilidades de contribución personal (si puede hacerse cargo de al menos un oficio de construcción, a menudo puede reducir los costos considerablemente)
Como ya se mencionó, el factor decisivo es el análisis individual de la condición y la planificación de medidas por parte de un especialista experimentado. Sin esta base, nadie debería iniciar una renovación importante.