Incluso aquellos que ya han pagado su casa no viven de forma gratuita; al igual que los inquilinos, los propietarios también deben tener en cuenta los costos de funcionamiento. Estos costos a menudo se subestiman. El experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista qué costos se pueden esperar en la práctica.
Pregunta: ¿Por qué se subestiman con tanta frecuencia los costes de funcionamiento y por qué es importante tener una descripción general?
Experto en verificación de costos: en muchos casos , las facturas solo llegan a intervalos irregulares, aproximadamente cada seis meses o anualmente. Las facturas más grandes se tratan como gastos no planificados y pueden abrir un agujero en el presupuesto familiar. Si tiene una visión general desde el principio de lo que le está costando su casa en general, puede evitar fácilmente tales situaciones. El costo de la casa es parte del costo directo de vida; el costo de la vivienda por lo general no se puede evitar ni ahorrar (con algunas excepciones menores). Así que siempre debes estar planificado con firmeza.
Una buena descripción de los costos posteriores también es importante cuando se trata de préstamos hipotecarios. A menudo, solo miran el monto de la cuota, pero de hecho hay costos de funcionamiento adicionales que también deben ser asumidos por la casa. Si pasa por alto estos costos o los estima demasiado bajos, la casa será significativamente más cara cada mes de lo que planeó inicialmente. Siempre se suman a las cuotas de reembolso del préstamo de construcción.
Por lo tanto, una buena descripción general de todos los costos actuales es importante desde el principio y tiene sentido. Siempre debe saber qué cargas trae consigo una casa.
Pregunta: ¿Qué tan elevados son en la práctica los costes de funcionamiento de una vivienda unifamiliar?
Experto en verificación de costos: Eso, por supuesto, depende en gran medida de la casa en sí y también de su ubicación. Por tanto, la información general siempre es difícil.
Sin embargo, para la mayoría de las casas unifamiliares, debe asumir costos de funcionamiento de al menos EUR 5,000 a EUR 8,000 por año. En el caso de las casas más antiguas, a menudo esto puede ser significativamente mayor.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Hemos analizado y enumerado los costos de una casa unifamiliar típica en una propiedad generalmente grande en detalle:
| Enviar | costos incurridos por año |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | 780 EUR al año (que puede ser más en ciertas áreas) |
| costos de calefacción | 800 EUR al año (nuestra casa es un edificio relativamente nuevo y de bajo consumo energético, que puede ser mucho más) |
| Cargos por alcantarillado | 525 EUR por año |
| costos de electricidad | 570 EUR por año |
| Tarifas de basura | 240 EUR por año |
| Limpieza de calles | 300 EUR al año |
| deshollinador | 100 EUR al año |
| Tarifa básica por teléfono fijo e internet | 480 EUR por año |
| Seguro de hogar | 200 EUR al año |
| Seguro para propietarios de casas | 150 EUR al año |
| Seguro de daños naturales | 180 EUR al año |
| GEZ por año | 210 EUR |
| Reserva de mantenimiento | 1,680 EUR por año (esto es significativamente más para casas antiguas) |
| Costo total por año | 6.215 EUR |
| prorrateado mensualmente | 517,91 EUR por mes |
Incluso los costes de funcionamiento de una vivienda unifamiliar económica suelen superar los 500 € al mes.
Por supuesto, estos son solo costos ejemplares para una casa unifamiliar moderna típica. Los costos también pueden ser significativamente más altos para otras casas, especialmente en el caso de una ubicación en áreas metropolitanas o para una casa que es más antigua que esa.
En nuestro ejemplo de costos, ya puede ver que la casa está optimizada para el consumo y es bastante económica en muchas áreas, pero los costos incurridos ya son considerables. Los mayores costos de calefacción, los altos costos de la electricidad o las numerosas reparaciones que deben realizarse en las casas antiguas pueden hacer que estos costos aumenten significativamente.
Si a esto le suma una cuota de préstamo promedio, los costos de vivienda suman una suma alta que debe aumentarse todos los meses.
Pregunta: ¿De qué factores dependen los costos de funcionamiento de la casa?
Experto en verificación de costos: aquí debe considerar muchos factores:
- la ubicación de la casa (ubicación)
- el valor unitario de la casa
- Antigüedad y estado técnico de la casa
- el estado energético de la casa
- el equipamiento de la casa
- el monto de las primas del seguro en detalle
- cualquier coste adicional que deba tenerse en cuenta (por ejemplo, mantenimiento de las instalaciones exteriores, mantenimiento anual de un techo plano, remoción de nieve, etc.)
Cada uno de estos factores puede causar costos bastante diferentes de una casa a otra; los costos totales que deben tenerse en cuenta para la casa son en consecuencia diferentes.
Pregunta: ¿Por qué la ubicación de la casa es tan decisiva para los costos?
Experto en verificación de costos: aquí debe considerar dos cosas:
- la ubicación del edificio en términos de estado y municipio
- la ubicación real del edificio en términos de altura y ubicación en la propiedad
La ubicación real de la casa tiene un impacto en los costos de calefacción: en elevaciones más altas generalmente hace más frío y se requiere más calefacción. Una casa unifamiliar con grandes ventanales orientados al sur a menudo necesita mucha menos energía de calefacción porque a menudo también se calienta con los rayos del sol en invierno.
La ubicación en términos de estado federal y municipio es particularmente decisiva para las tarifas, que pueden ser bastante diferentes de un municipio a otro:
- Impuesto a la propiedad
- Cargos por alcantarillado
- Gastos de comunidad por eliminación de basura y limpieza viaria
El impuesto a la propiedad es a menudo significativamente más alto en las áreas metropolitanas que en las comunidades rurales. Aquí hay hasta el doble de diferencias, entre Berlín y un pequeño municipio de Baviera, por ejemplo.
Las tarifas de las aguas residuales las establece la asociación de aguas residuales correspondiente a la zona a la que pertenece. El gasto que tiene la asociación para la eliminación de aguas residuales municipales a menudo juega un papel importante en los costos.
Los cargos por aguas residuales varían mucho según la ubicación
Si, como en algunas áreas del este, solo pueblos muy pequeños con pocas casas están conectados a plantas de tratamiento de aguas residuales lejanas, esto puede significar costos significativamente más altos que en áreas densamente pobladas. La longitud de las tuberías no solo genera altos costos de construcción, sino también altos costos de mantenimiento, que luego se transfieren a los pocos participantes de la conexión.
Por lo tanto, hay grandes fluctuaciones en las tarifas anuales de aguas residuales en particular - en una comparación a nivel de Alemania pueden estar entre alrededor de EUR 250 y EUR 1,000 para una casa unifamiliar promedio - estas son diferencias de costo de casi cuatro veces.
Las compañías de seguros también calculan sus primas de acuerdo con el riesgo individual de daño; en áreas con frecuentes lluvias fuertes u otras posibles amenazas, el seguro es correspondientemente más caro. Aquí, también, la ubicación y ubicación del edificio siempre juegan un papel importante.
Pregunta: ¿Es entonces el valor unitario también significativo para los impuestos municipales?
Experto en verificación de costos: Sí, especialmente para impuestos a la propiedad. El valor unitario de la casa es importante para calcular el impuesto a la propiedad.
El cálculo del valor estándar puede ser complicado; en términos generales, el valor de la casa se reduce a un valor de 1935 (o 1964 en los nuevos estados federales). Este valor se utiliza cuando se trata de impuestos a la propiedad.
Con la ayuda de esta reducción a valores pasados, el valor de una casa debe hacerse comparable independientemente del año de construcción y el precio de compra.
Pregunta: Puede haber grandes diferencias en los costos de calefacción y electricidad, ¿verdad? ¿Porqué es eso?
Experto en verificación de costos: Sí, va de muy económico a muy caro.
Por un lado, esto se debe al tipo de sistema de calefacción: incluso con el mismo requisito de calefacción (asumimos como ejemplo 10.000 kWh / año), los costes de calefacción pueden oscilar entre 3,5 céntimos / kWh y más de 10 céntimos / kWh , según el tipo de calefacción. . Si calentaras solo con electricidad (lo que nadie hace), los costos de calefacción estarían entre 20 centavos / kWh y 28 centavos / kWh .
Si extrapola esto brevemente, los costos de calefacción pueden ser de 350 EUR o de 1000 EUR para los sistemas de calefacción convencionales; para la electricidad, esto sería de 2000 EUR a 2800 EUR por año . Estas son diferencias enormes, incluso con el mismo requisito de calefacción, solo debido al tipo de sistema de calefacción.
A continuación, debe calcular la eficiencia de la calefacción. Los sistemas modernos con tecnología de condensación a menudo necesitan entre un 15% y un 20% menos de energía de calefacción, porque también se utiliza el calor residual de los gases de escape. Por tanto, los costes de calefacción se pueden reducir en el mismo porcentaje.
Si también se utiliza energía solar térmica para apoyar la calefacción, se puede ahorrar entre un 15% y un 20% más de los costes de calefacción en ubicaciones favorables .
La cantidad que se puede esperar de los costos de calefacción depende principalmente del tipo de sistema de calefacción
Si utiliza todas las opciones disponibles, aún con el mismo requisito de calefacción, los costos de calefacción pueden rondar los 180 EUR o 1000 EUR por año. En un caso, eso es más de cinco veces mayor que en el otro; por supuesto, esto también tiene un impacto significativo en la carga financiera mensual de la casa.
Por supuesto, reducir tanto los costes de calefacción está asociado con las inversiones correspondientes, pero a largo plazo puede valer la pena, especialmente si tiene un requisito de calefacción superior a los muy económicos 10.000 kWh por año. Además, también puede aprovechar los subsidios apropiados para actualizar a tecnologías de calefacción que ahorran energía.
La tecnología de calefacción más barata suele ser la biomasa (pellets, astillas de madera), seguida del gas natural, que sigue siendo bastante barato, en torno a los 6 céntimos / kWh . El precio del petróleo puede causar fluctuaciones en los sistemas de calefacción de aceite; dependiendo del precio del petróleo, los costos oscilan entre alrededor de 6,5 centavos / kWh y 10 centavos / kWh . El gas licuado de petróleo también tiene un rango de fluctuación similar, mientras que la calefacción urbana generalmente se ubica en el extremo superior de este rango de precios.
Pregunta: Aquí, sin embargo, ni siquiera se considera el aislamiento o la renovación energéticamente eficiente, ¿verdad?
Experto en verificación de costos: No, las diferencias de costos que se muestran arriba se basan únicamente en el tipo de calefacción.
Si observa los efectos del aislamiento moderno, puede ver cuán efectivo puede ser:
| Estándar energético | Requisito de calefacción por m² y año |
|---|---|
| Construido antes de 1977, no renovado | 300 kWh / m² por año o incluso más |
| Ordenanza de protección térmica de 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² por año |
| según la ordenanza de aislamiento térmico de 1995 | aprox.100 kWh / m² por año |
| EnEV 2009 | aprox.60 kWh / m² - 100 kWh / m² por año |
| actual EnEV (edificio nuevo) | aprox.50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Casa de bajo consumo energético / casa de eficiencia | aprox.20 kWh / m² - 50 kWh / m² por año |
| Casa pasiva | menos de 20 kWh / m² por año |
Esto muestra cuán grandes pueden ser las diferencias debido al aislamiento.
Una casa de 140 m² de los años 60 tiene un requisito de calefacción de al menos 42.000 kWh / año, mientras que una casa moderna según la norma actual EnEV tiene sólo 7.000 kWh - 10.000 kWh / año del mismo tamaño.
Esto nuevamente da como resultado diferencias significativas en los costos de calefacción.
Si suma tanto el tipo de calefacción como el estándar de aislamiento, la casa antigua con un sistema de calefacción antiguo y costoso cuesta hasta 4200 EUR al año, mientras que el edificio del mismo tamaño con un sistema de calefacción eficiente, aislado de acuerdo con el estándar actual, cuesta 180 EUR - 250 EUR Costos por año. Hay grandes diferencias.
Pregunta: ¿Cómo calcula los costos de mantenimiento?
Los trabajos de renovación suelen ser muy costosos, especialmente en edificios antiguos.
Experto en verificación de costos: con edificios más antiguos sin renovar, uno debe esperar costos de mantenimiento significativamente más altos que con un edificio moderno de nueva construcción.
En realidad, el cálculo de una reserva de mantenimiento solo se requiere para los propietarios de edificios de apartamentos, debido al mismo problema con las casas unifamiliares, es decir, que las reparaciones, el mantenimiento y los trabajos de servicio que deben pagarse a intervalos regulares, el cálculo también tiene sentido allí.
Tampoco existe un método de cálculo legalmente prescrito para los propietarios: la ley solo habla de una "reserva adecuada".
En la práctica, sin embargo, uno puede conformarse con lo que se conoce como la fórmula de Peters .
Costes de producción (costes de construcción) del edificio por m² x 1,5 / 80 = costes anuales de mantenimiento por m²
Si multiplica este resultado por los pies cuadrados y lo divide por 12, sabrá qué cantidad mensual debe reservar para futuras reparaciones. Puede conocer los costes de producción por m² en los planos de construcción del edificio. Sin embargo, este cálculo debe usarse con precaución en casas que tienen más de 80 años.
La fórmula se basa en un valor medio determinado estadísticamente, lo que significa que los trabajos de reparación y mantenimiento deben realizarse en los edificios aproximadamente 1,5 veces el valor de producción en un plazo de 80 años.
La fórmula de Peters es a menudo bastante correcta para edificios más antiguos; a menudo, el factor 1,5 es un poco demasiado bajo debido a las diferencias de costo para el trabajo en áreas individuales. Así que permítase un margen de seguridad aquí si los trabajos de construcción son más costosos en su área que en otros lugares (por ejemplo, en áreas metropolitanas).
Con un edificio nuevo, también puede hacerlo más fácil para usted:
Simplemente tome del 0,8% al 1% del precio de compra o los costos de construcción después de la finalización como reserva de mantenimiento anual y siempre estará seguro y podrá pagar casi todas las reparaciones adeudadas con la reserva.
