Comprar un edificio antiguo: debes saber que
Algunos juran por una casa nueva. Todo es de última generación y cumple con los requisitos y regulaciones actuales. Si compra llave en mano, el precio es en gran parte fijo. Otros prefieren un edificio antiguo. Las casas con historia suelen tener un encanto muy individual. Pero también riesgos muy individuales.
Por lo tanto, no existe una regla de aplicación general sobre si un edificio antiguo o un edificio nuevo es mejor. A menudo también depende de la persona del propietario. Pero si está considerando un edificio antiguo, debe considerar algunos puntos al tomar su decisión. Para que la compra no se convierta en una aventura incalculable. Aquí hay una descripción general de todos los puntos críticos.
Los edificios antiguos suelen tener un encanto especial. Pero una compra debe considerarse cuidadosamente. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
El mayor factor de incertidumbre es la estructura del edificio. El vendedor no puede retener defectos conocidos. Pero con muchas deficiencias será difícil demostrar que se conocían. El vendedor no necesita señalar aquellos que se pueden reconocer fácilmente. “Comprado como se ve” - ese es el principio al comprar una casa.
El experto es necesario
Por tanto, el consejo más importante es consultar a un experto. Esto es útil para una segunda visita después de haber obtenido una descripción general en la primera cita y luego haber decidido acercarse a una compra. Para hacer esto, contrata los servicios de un topógrafo, arquitecto o ingeniero civil. La mayoría de los corredores están fuera de discusión. Un experto no es barato , se debe una cantidad de tres dígitos. Pero la inversión siempre vale la pena.
Cita in situ en el sitio de construcción © BSB eV
¿Por qué un constructor? Solo un experto puede determinar de manera confiable si se puede tolerar la humedad en el sótano o si dañará la estructura del edificio. Si hay problemas estáticos con componentes individuales. Si el techo durará un tiempo o si es necesario volver a cubrirlo. Qué problemas pueden surgir con el aislamiento térmico planificado y necesario.
Un agrimensor de edificios también puede hacer un cálculo de los costos de renovación que los bancos quisieran tener antes de la aprobación de un préstamo. Hay que tener en cuenta un cierto margen de maniobra para los imprevistos. Porque algunos problemas no se notan hasta que se inician las obras de renovación. Pero el cálculo de un profesional es simplemente más confiable que el de un lego: las calculadoras de costos de renovación en Internet simplemente no son lo suficientemente confiables.
¿Qué hace un topógrafo de edificios?
Es posible que desee hacerse una idea de los costos de renovación después de la primera inspección, incluso antes de contratar a un experto. Esto posiblemente puede llevar a darse cuenta de que el proyecto está fallando debido a las finanzas, entonces puede ahorrarle los costos al tasador. Para este caso de una primera evaluación muy aproximada, existe una regla general.
Costos de renovación de la regla general (sin casos especiales)- Para las propiedades inmobiliarias de las décadas de 1990 o 2000, se esperan costos de reparación y renovación del 20 por ciento del precio de compra.
- Para casas de los años 70 u 80, se puede agregar un tercio del precio de compra para renovaciones y reformas.
- Las casas de los años de la posguerra cuestan al menos el 40 por ciento del precio de compra cuando se renuevan.
- En el caso de casas aún más antiguas, la renovación cuesta al menos el 50 por ciento del precio de compra.
Además, por supuesto, no debe caminar a ciegas por la casa durante una inspección inicial y simplemente observar cuántas malas hierbas hay en el césped. Hay problemas que un lego puede reconocer, no para estimar los costos de renovación, sino para obtener más información y hablar con expertos sobre ellos.
Incluso los legos pueden ver que este techo ya no es bueno por mucho tiempo. Pero en muchos casos es mejor confiar en el juicio de un profesional © JFsPic, stock.adobe.com Lista de verificación de defectos de construcción
- La eflorescencia y el yeso dañado en las paredes, el moho y el olor a humedad en las habitaciones del sótano indican problemas de humedad. Eso podría ser inofensivo o grave.
- Los rastros de goteos y agua en el ático indican que el techo tiene goteras. Las baldosas resbaladas y los listones rotos también pueden indicar problemas.
- Las ventanas y puertas deben revisarse en busca de grietas con corrientes de aire y los marcos de las ventanas en busca de daños. El acristalamiento simple hace que sea casi imperativo reemplazar las ventanas.
- Si solo ve algunos enchufes, pero interruptores de luz viejos, la instalación eléctrica generalmente debe renovarse por completo.
- Las grietas en las paredes podrían indicar problemas de estática, aunque no necesariamente. Es difícil cuando son continuos de adentro hacia afuera.
Problemas como este no tienen por qué llevar a la decisión de abstenerse de comprar la casa en cuestión. Solo deben tenerse en cuenta en el cálculo general antes de comprar. Esto es importante en primer lugar para la financiación a través del banco y en segundo lugar para el precio de compra. La referencia a daños individuales posiblemente se puede utilizar para reducir el precio de compra.
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Además de las condiciones puramente estructurales, también deben tenerse en cuenta una serie de requisitos legales, ya que tienen un impacto en los costes. Se entienden las obligaciones de renovación, la protección de los monumentos y la planificación del uso del suelo. Las consecuencias financieras de estos requisitos se pueden calcular de manera diferente en las tres áreas.
La ENEV establece pautas para nuevos propietarios © marco2811, fotolia.com
Los costos que surgen de las obligaciones de renovación energéticamente eficiente se pueden calcular comparativamente bien . Cualquiera que esté satisfecho con estimaciones muy aproximadas puede buscar la información en Internet. Cualquiera que desee conocer más información vinculante puede ponerse en contacto con un asesor energético. Hay tres obligaciones específicas al comprar una casa hoy: aislar el techo del piso superior, aislar las tuberías de calefacción y agua caliente en habitaciones sin calefacción y reemplazar los sistemas de calefacción antiguos. No podemos entrar en detalles aquí, ese es un tema en sí mismo. Por cierto, uno debería considerar rápidamente aislar completamente los edificios residenciales no aislados, incluso si esto siempre está asociado con costos de cinco dígitos.
Esto es obligatorio, pero no tan caro: en habitaciones sin aislamiento, las tuberías de calefacción y agua caliente deben estar aisladas. © André Reichardt, stock.adobe.com
Antes de comprar una casa antigua, definitivamente debe aclarar si se trata de un edificio catalogado . Se debe hacer una distinción entre la llamada protección de conjunto, en la que la autoridad del monumento solo tiene voz en el diseño exterior de la casa, y el monumento individual, en el que todas las medidas de construcción también deben acordarse en el interior. Los requisitos pueden ser considerables, los precios de las ventanas nuevas, por ejemplo, se quintuplican fácilmente. El hecho de que las autoridades del monumento también proporcionen asistencia técnica con la renovación es positivo, pero a menudo no ayuda económicamente.
¿El edificio antiguo es un edificio protegido? © Doc Rabe, stock.adobe.com
También es imperativo aclarar la situación de la planificación legal . Si hay un plan de desarrollo para el barrio en cuestión, puede ver qué se puede construir en la propiedad, pero también qué es posible en el vecindario. Si no hay un plan de desarrollo, cada edificio debe encajar en el desarrollo vecino. Si está planeando cambios, se recomienda encarecidamente consultar a la autoridad de construcción local. Por cierto, muchos municipios ponen a disposición los planes de desarrollo actuales en sus sitios web.
La ubicación también juega un papel
Otro factor en la decisión de comprar una casa es la ubicación, pero esto se aplica a todas las casas y, por lo tanto, solo debe tratarse aquí como una indicación. En cualquier caso, como posible comprador, debe verificar las consecuencias de la situación para su propia situación de vida: ¿tiene que comprar otro automóvil porque las tiendas o las guarderías no están a poca distancia? ¿Hay negocios, desde restaurantes hasta talleres de reparación de automóviles, que hagan ruido? ¿Hay proyectos previstos en el barrio que perjudiquen la calidad de vida? Estas preguntas también influyen si desea alquilar la propiedad en su totalidad o en parte.
Un factor que a menudo se sobreestima en relación con la financiación también tiene que ver con la situación personal : las contribuciones personales . En teoría, puede hacer mucho usted mismo, especialmente porque gran parte de la información necesaria es fácilmente accesible en Internet. ¿Pero tienes el tiempo y la resistencia? Cuando decida comprar un edificio antiguo, debe tener cuidado con sus propias contribuciones, pero también pueden influir. ¡Muchos también se divierten con él!
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Pero hay otros factores que deben ponderarse de manera diferente. ¿La distribución de las habitaciones de la casa se adapta a su propia situación y necesidades familiares? ¿Los muebles existentes encajan en la casa, especialmente en una cocina posiblemente existente? ¿Valoras un garaje o cochera, y es posible que todavía tenga que construirse? Pero también: ¿Quieres instalar un sistema solar, y la estática del techo incluso lo permite?
No olvides las subvenciones y los costes complementarios
Otro factor en la financiación y por tanto en la decisión de compra de un edificio antiguo son las ayudas . Existen varias regulaciones para los edificios listados; Sin embargo, lo que todos tienen en común es que no compensan en modo alguno los costes adicionales y, por tanto, no deben tenerse en cuenta. También hay disponibles subvenciones o préstamos más económicos para renovaciones energéticas, que ya se pueden tener en cuenta.
Financiamiento para la renovación de edificios antiguos: bueno saber
Y hay un tema más que podría olvidar a pesar de todo el entusiasmo por un gran edificio antiguo: además del precio de compra real, hay algunos costos adicionales . Si es necesario, estos son los gastos para el corredor, pero en cualquier caso el impuesto de transmisión de la propiedad inmobiliaria, las tasas por la inscripción en el registro de la propiedad y la tasa del notario.
A menudo olvidado, pero nunca por la oficina de impuestos: el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Ocasionalmente, también se ignora el problema de que no puede moverse durante la renovación, pero que al banco le gustaría tener pagos de intereses y capital. Esto puede convertirse en una carga si el alquiler ahorrado es una contribución financiera. Puede ser un alivio si el banco otorga un período de gracia, pero eso debe negociarse.
