Dondequiera que haya construcción, se cometen errores. Si estos conducen a defectos, el constructor tiene derecho a eliminarlos. Pero el cliente también tiene que hacer cumplir eso. Cómo funciona y a qué debe prestar atención está todo aquí.
Los defectos de construcción pueden reducir significativamente el entusiasmo por la nueva casa. ¿Pero cómo lidias con eso? © VRD, stock.adobe.com
Es importante que siga estrictamente las reglas. Porque, naturalmente, a las empresas no les entusiasma tener que eliminar defectos. Algunos lo hacen, otros simplemente rechinan los dientes, algunos tratan de evitarlo. Para algunos, cualquier medio está bien. Esto también incluye aprovechar los errores formales de la otra parte.
Depende de la aceptación del edificio.
Debe hacerse una distinción entre defectos obvios y ocultos. Para defectos obvios, desde la grieta en la baldosa hasta la puerta que no cierra, la inspección del edificio es un día muy crucial. La garantía es el instrumento decisivo para los defectos ocultos, que solo pueden aparecer después de meses o años.
Los defectos obvios se anotan en un informe de aceptación durante la inspección del edificio . Si las deficiencias no están en el protocolo, se consideran aceptadas y no tienen que subsanarse. Los defectos registrados también deben eliminarse después de que el propietario del edificio haya aceptado toda la casa. Una vez aceptado el edificio, el cliente debe demostrar que el promotor o la empresa constructora es responsable de los defectos.
Importante: el informe de aceptación del edificio
La denegación de aceptación no es necesariamente un instrumento para hacer cumplir la reparación de defectos; el desarrollador puede solicitar una descripción de la condición en la que se enumeran todos los defectos. Si el cliente no participa, también puede hacer esta descripción de la condición él mismo. Es obvio que esto puede ser desventajoso para el cliente.
Sugerencia: esto debe anotarse en el informe de aceptación- Anote la fecha y las personas involucradas
- Definir un plazo para subsanar los defectos.
- Marcar los puntos en disputa como tales
- ser firmado por todas las partes involucradas
En algunos contratos de construcción se indica que se llama a un experto designado por la Cámara de Comercio e Industria para los puntos en disputa . Este procedimiento puede ahorrarle el costo de una disputa legal. Si existe esta disposición, esta ruta también debe utilizarse antes de acudir a los tribunales. Los expertos siempre son importantes cuando se trata de nombrar las deficiencias en los casos en disputa e identificar a quienes las han causado.
Una trampa es la aceptación tácita , por ejemplo, cuando la factura final se paga en su totalidad simplemente mudándose a la casa dejando transcurrir un período de doce días después de que la empresa constructora haya notificado que la construcción está completa. Entonces, los defectos visibles también se aceptan al mismo tiempo.
Cuidado con la aceptación tácita
Una herramienta para hacer cumplir las reclamaciones relacionadas con defectos es no pagar el pago final en su totalidad. El propietario del edificio tiene derecho a retener una cantidad que es el doble de los supuestos costos de eliminar los defectos.
Debe distinguirse entre las reducciones que se realizan en caso de deficiencias en el pago y las que no se pagan posteriormente. Se establecen en la cantidad en la que los defectos de construcción reducen el valor de la obra de construcción, una regulación que deja mucho espacio para la interpretación y, por lo tanto, puede causar controversias. Esto solo puede cuestionarse si el contratista permitió que transcurriera un período razonable para remediar los defectos.
A su vez, se puede pagar una compensación por todos los costos incurridos en la identificación y reparación de defectos de construcción. Por supuesto, el constructor debe demostrar que los costos se incurrieron realmente debido a un defecto. Y solo se pueden facturar los costos que no pudieron evitarse: si el constructor ya ha prometido remediar un defecto, ya no tiene que pagar por una opinión experta que demuestre su culpabilidad por el defecto.
Defectos ocultos y garantía
Mala construcción: no todos los defectos son tan fáciles de detectar © Tom Bayer, stock.adobe.com
A menudo, los defectos ocultos son significativamente más graves que los errores obvios que ocurrieron en el sitio de construcción. Los defectos más comunes incluyen fugas en las paredes del sótano, que a menudo tardan meses en aparecer. Para estos casos existe la llamada garantía, según la cual existe la obligación de subsanar los defectos. Para evitar una depreciación de la propiedad, se debe insistir en que desaparezcan los defectos.
Los defectos de construcción ocultos son especialmente molestos cuando afectan a la estructura del edificio © animaflora, fotolia.com
El contratista del propietario del edificio, es decir, el contratista de la construcción, el contratista de la construcción o el artesano, está obligado a subsanar el defecto. Si ha encargado a varias empresas y no se puede identificar claramente la causa, informe a todos los comerciantes en cuestión y asume que él es responsable del error. Luego examinará el asunto y dará una opinión. Si envía una notificación definitiva de defectos al comerciante equivocado, él puede facturar todos los costos que le surjan al examinar el asunto.
Para negociar la ira inevitable, siempre se debe verificar primero si otras causas distintas de las supuestas son las responsables del problema. Un sótano húmedo también puede estar relacionado con una manguera de lavadora con fugas. Por el contrario, si descubre una deficiencia pero no su causa, también puede ser suficiente señalar el síntoma.
No acepte plazos reducidos
En general, la garantía es de cinco años . Comienza el día de la aceptación; el tiempo se interrumpe si se presenta una queja correcta. De vez en cuando se estipula un período de garantía más corto en los contratos de construcción, pero no es recomendable involucrarse. Para algunas cosas, como el uso de los materiales de construcción adecuados, existe incluso un período de garantía extendido de 30 años.
El período de garantía es fácil de manejar si toda la casa está siendo construida por un desarrollador o contratista general. Luego hay una aceptación y el plazo se extiende a partir de ese momento. Si el cliente ha encargado operaciones individuales , estas también serán aceptadas individualmente. Es mejor hacer una lista con las fechas de todas las aprobaciones de construcción.
Protocolo de aceptación de la construcción: importante para preguntas sobre la garantía Consejo: esto debe tenerse en cuenta cuando se quejan de defectos
- La descripción del objeto por dirección es obligatoria
- Describir defectos y documentarlos con fotos.
- No olvides la fecha
- Definir un plazo para subsanar los defectos.
- enviar como correo certificado con acuse de recibo
Si el empresario se niega a remediar el defecto, el constructor tiene la opción de hacer el trabajo él mismo y facturarle los costos al empresario. Esto también incluye los costos de un experto con cuya ayuda se puedan probar las deficiencias. Sin embargo, si el empresario se ha negado a subsanar los defectos, existe un alto riesgo de que también se muestre reacio a pagarlos. Por lo tanto, hacerlo usted mismo puede ser un gran problema y solo debe considerarse como último recurso. En cualquier caso, este derecho solo existe si se ha subsanado el defecto y se ha dado al empresario un plazo razonable para subsanarlo.
Por cierto, tiene mala suerte como constructor si la empresa que necesita reparar un defecto oculto ya no existe, por ejemplo, debido a una quiebra. Si el procedimiento concursal aún está en curso, puede intentar registrar reclamaciones con el administrador concursal. Un cambio en la forma corporativa de la empresa no elimina la obligación de garantía.
Todavía hay dos restricciones: primero, no toda desviación es un defecto. Las baldosas pueden diferir insignificantemente en color y estructura de la superficie del material seleccionado sin que esto tenga que considerarse un defecto. Importa si la impresión general ha cambiado. Este es un caso clásico de litigios costosos en los tribunales.
En segundo lugar, hay deficiencias que es desproporcionado eliminar . Un rasguño en el marco de la ventana a veces solo se puede eliminar reemplazando toda la ventana; aquí también se puede discutir si esto todavía está justificado. En caso contrario, el cliente tiene derecho a una reducción en la factura.