Planificación y ejecución, ¡preferiblemente por separado!
Todo de una sola fuente: muchas empresas lo anuncian hoy y ofrecen la construcción de viviendas como un servicio completo. Desde la compra de la propiedad hasta la entrega llave en mano, el desarrollador recibe todos los servicios de una sola fuente. Lo que puede ser útil para los nuevos edificios no siempre es la mejor solución en el ámbito de la rehabilitación. A menudo, el constructor realiza su proyecto de manera más segura y rentable si divide los servicios. Al menos, la planificación y la ejecución deben asignarse por separado.
Baño: izquierda sin renovar, derecha reformada © pbombaert, fotolia.com
Todo de una sola fuente: del contratista general
El contraste con la adjudicación separada de planificación y ejecución es el contratista general (GÜ), también conocido como contratista total. Según el contrato de construcción, la GÜ prepara la planificación completa de la medida de renovación, se encarga de la financiación y se hace cargo de la ejecución mediante subcontratistas encargados. La gran ventaja: el constructor tiene solo una persona de contacto y un contrato y recibe un proyecto de construcción de una sola fuente. Los contratistas generales suelen ser grandes empresas de construcción, empresas inmobiliarias o empresas de gestión. Actúan principalmente como coordinadores.
Todo de una sola fuente: del contratista general
En contraste, existe el contratista general (GU). Como empresa constructora, se encarga de la ejecución de la reforma, donde al menos una obra la realiza él mismo. Los demás oficios se pueden subcontratar, pero el contrato solo se concluye entre el cliente y el contratista general. Por más práctico que pueda parecer a primera vista colocar con confianza toda la medida en una mano, este concepto también presenta desventajas:
- Una vez que se ha realizado el pedido, el cliente apenas está autorizado para dar instrucciones y los cambios posteriores son muy difíciles de implementar y hacer cumplir.
- A menudo, los planes de pago son complicados. El cliente debe asegurarse cuidadosamente de que el contrato estipule que los pagos solo vencen después de la aceptación de una fase de construcción.
- A pesar de la subcontratación, el cliente es responsable de los daños en el sitio de construcción. Por tanto, un seguro de responsabilidad civil del constructor es fundamental.
Planificación por parte del arquitecto: el contratista general hace el resto
Otra variante para el diseño de los socios contractuales en una renovación incluye una separación general de planificación y ejecución, que, sin embargo, tiene un inconveniente crucial. Si un proyecto de construcción se adjudica a un contratista general después de la planificación de aprobación, esto a menudo también se hace cargo de todos los servicios de planificación y supervisión posteriores.
Planificación del arquitecto
Con este concepto, se omite la autoridad de control crucial del arquitecto, quien como experto y patrocinador del cliente, de lo contrario monitorea de manera independiente los procesos en el sitio de construcción y también prepara la planificación de la implementación. Además, pueden surgir los siguientes problemas para el cliente:
Planificación del arquitecto © Torsakarin, fotolia.com
- El contratista general, a diferencia del arquitecto, que solo supervisa la ejecución, está orientado al lucro. Su ventaja económica es posiblemente más importante para él que el principio de construcción económica para el cliente. En términos concretos, esto puede significar que la empresa conjunta acuerda una tarifa plana y luego intente reducir sus propios gastos para maximizar sus ganancias.
- Si al contratista general se le encarga la fase de planificación de la implementación 5, esto puede tener un impacto en la calidad de toda la ejecución, ya que el contratista general ya hace compromisos en la planificación de la calidad del material o los requisitos de rendimiento para reducir los costos.
- Si las fases de obra 6 (preparación de la adjudicación) y 7 (participación en la adjudicación) también están en manos del contratista general, quien finalmente asume la ejecución en sí, entonces los aspectos negativos de este tipo de adjudicación se cimentan e intensifican.
- El mayor riesgo para el cliente surge si la fase de servicio 8 (supervisión y documentación de la construcción) también queda en manos del contratista general. Por supuesto, el director de obra de la propia empresa trabajará en beneficio de su empresa. Aquí no se espera un control de la propiedad objetivo e independiente.
PROPINA
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Consejo : los constructores deben prestar atención urgentemente a los problemas de responsabilidad. Como regla general, las deficiencias en la ejecución no están cubiertas por el contratista general, sino por un arquitecto independiente que se hace cargo de la supervisión de la propiedad.
Planificación y ejecución
Comprobación de contratos: el alfa y el omega de la construcción
Independientemente de si el propietario del edificio decide otorgar todos los servicios individualmente o a un contratista general, el examen de todos los documentos contractuales por parte de un especialista independiente debe ser el primer deber para los laicos. Los abogados especializados en derecho de la construcción, pero también expertos o arquitectos pueden hacerse cargo de este examen. Lo mismo se aplica a las especificaciones y especificaciones de construcción, así como a las modalidades de pago.