El número de área base (GRZ) determina el porcentaje máximo de su propiedad que se puede construir. Explicamos cómo se calcula el número y qué considerar.
Cálculo del número de área base: las cosas más importantes de un vistazo
- El número de área base, GRZ para abreviar, describe la relación entre el área edificable máxima y el área total de la propiedad. Está contenido en la Ordenanza sobre el uso de edificios.
- En el caso de sistemas auxiliares sin conexión directa al edificio principal, el GRZ puede superarse en un máximo del 50 por ciento hasta un valor de 0,8.
- La cantidad de áreas de piso es un factor crucial para determinar el valor de una propiedad. También determina la densidad de edificios en un área determinada.
¿Qué significa el número de área base (GRZ)?
Como propietario de una propiedad, generalmente no se le permite construir en toda el área. Por razones ecológicas, es importante que queden libres suficientes áreas sin sellar para que el agua de lluvia pueda filtrarse. Además, una densidad de construcción demasiado alta tiene un impacto negativo en la calidad de vida y la estética.
El GRZ expresa el grado de utilización de un área de propiedad: ¿En qué porcentaje del área se puede construir? Se calcula a partir del tamaño máximo del área edificable por el tamaño de la propiedad y se da con un valor decimal que va de 0,2 a 1.
GRZ = área edificable máxima (m²) / tamaño de la parcela (m²)
La información sobre cómo calcular el área base se puede encontrar en la Sección 19 de la Ordenanza de Uso de Edificios (BauNVO), que entró en vigor en 1962. La última versión, actualmente válida, data de 2017. El GRZ de una propiedad depende del tipo de uso estructural, que se especifica en la primera sección de la BauNVO. Por ejemplo, el área base de la tierra en el área de una aldea es 0,6, mientras que en las áreas urbanas es de 0,8. Un GRZ de 1.0 solo está disponible para áreas principales. Se trata de entornos urbanos en los que predominan los comercios, oficinas o instituciones culturales.
¿Cuál es el número de área del piso?
Además del número de área de piso, el número de área de piso (GFZ) también es un parámetro importante de la ordenanza de uso del edificio. Se calcula a partir del área total de todos los pisos a través de toda el área de la propiedad y, como el GRZ, se da como un valor decimal.
En una propiedad de 1,000 metros cuadrados con un GFZ de 1.2, el área total de los pisos completos puede ser de 1,200 metros cuadrados. Esto significa, por ejemplo, que se pueden construir tres plantas de 400 metros cuadrados cada una o dos de 600 metros cuadrados cada una.
El GFZ no especifica el número de pisos permitidos. El llamado número de pisos está contenido como un número romano en el plan de desarrollo, que es determinado por el municipio o ciudad.
¿Cuál es la diferencia entre GRZ I y GRZ II?
En determinadas circunstancias, es posible superar la cifra de superficie base en un 50 por ciento. Sin embargo, esta excepción no afecta al edificio principal, sino solo a las estructuras auxiliares, como casas de jardín y garajes, así como a las instalaciones subterráneas.
El número de área para las instalaciones auxiliares se llama GRZ II, el número de área del plan de desarrollo es GRZ I. La suma de GRZ I y GRZ II nunca debe exceder el límite absoluto de 0.8.
Los principales sistemas (GRZ I) son:
- edificio principal
- Cocheras, garajes y garajes subterráneos conectados al edificio principal
- Jardines de invierno y piscinas conectados al edificio principal
- Terrazas, balcones, ventanales, arcadas
- Escaleras exteriores sobre suelo, escaleras de entrada
Los sistemas auxiliares (GRZ II) son:
- Sistemas solares
- garajes independientes y subterráneos, plazas de aparcamiento y cocheras
- Casas de jardín, establos
- Patios de recreo, piscinas
- Pozos, fosas, tanques de aceite, plantas de tratamiento de aguas residuales
Para estructuras auxiliares como piscinas, los constructores pueden exceder el GRZ hasta en un 50 por ciento.
Calcule el área base permitida con el número de área base: ejemplos de cálculo
Si desea calcular el área de piso máxima de su futura casa con el número de áreas de piso, se aplica la siguiente fórmula:
área edificable máxima (m²) = tamaño de la propiedad (m²) x GRZ
Compre una propiedad de 900 metros cuadrados con un GRZ de 0.6 , el espacio de piso máximo permitido del edificio principal es:
900 m² x 0.6 = 540 m²
Si está planeando un garaje, una piscina y una casa de jardín, su espacio de piso se calcula a partir de GRZ II, que es la mitad de GRZ I:
GRZ II = 0 , 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
Sin embargo, en este caso la suma del edificio principal y las instalaciones auxiliares superaría el límite absoluto de 0,8.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Por este motivo, la superficie máxima de las instalaciones auxiliares es:
720 m² - 540 m² = 180 m²
¿Por qué es importante el número base?
Calcular el GRZ es relevante tanto para el comprador como para el vendedor de una propiedad. El comprador quiere saber qué porcentaje de la propiedad se le permite construir. Si uno o más edificios ya están en su lugar, el GRZ determina si pueden planificar instalaciones auxiliares adicionales como garajes o casas de jardín.
Como comprador, debe tener en cuenta que el número de áreas de piso no es de ninguna manera el mismo que el espacio habitable de una casa. El área también incluye las paredes exteriores y las escaleras exteriores. Además, a diferencia del espacio habitable, no todas las áreas del piso se suman.
Para el vendedor, una gran cantidad de superficies aumenta el valor de su propiedad. Para una parcela de tierra en un área urbana con un GRZ de 0.8, se puede lograr un precio más alto que para uno en un área pequeña de asentamiento con un GRZ de 0.2.