Las medidas de renovación significativas a menudo se retrasan en los edificios de apartamentos. Hay que tener en cuenta muchos intereses diferentes. Con iniciativa y un buen plan, a menudo se puede convencer a la comunidad de viviendas para una renovación. Así es como funciona.
Renovar un edificio de apartamentos suele ser un desafío. Los propietarios quieren mantener el valor de su propiedad, pero a menudo posponen las acciones necesarias. Ese es el resultado de una encuesta realizada por la asociación "Wohnen im Immobilien eV" (WIE) entre más de 2000 propietarios de viviendas. En alrededor del 40 por ciento de los complejos de condominios, ya hay atascos de renovación menores o mayores.
La renovación reduce los costos de energía
No es solo la retención del valor de la propiedad lo que habla a favor de la renovación. La inversión a menudo se ve recompensada con costes energéticos significativamente reducidos. Así lo ve la gran mayoría de los propietarios de apartamentos encuestados: casi el 86 por ciento está a favor de las medidas de renovación. Entonces, ¿por qué es tan difícil para las asociaciones de propietarios cuando se trata de reformas? "No es por falta de dinero", explica Sabine Feuersänger, oradora de WIE. "El desafío en las asociaciones de propietarios es más bien que diferentes propietarios a menudo persiguen intereses muy diferentes". La familia joven planea a largo plazo, la inversión debe amortizarse rápidamente para las personas mayores y los inversores valoran los altos rendimientos. Pero todo lo que concierne a la propiedad común requiere una decisión mayoritaria de todos los propietarios.No se trata solo de calefacción, escaleras o fachadas. Incluso aquellos que desean reemplazar las ventanas viejas en un edificio de apartamentos no pueden simplemente comenzar. Porque las ventanas también forman parte de la propiedad común. “La renovación de las ventanas no es una cuestión puramente estructural o técnica, sino una cuestión legal y organizativa de votación, es decir, de la mayoría”, explica Feuersänger.
La remodelación asegura la propiedad
Se requiere un compromiso personal para poner en marcha una medida correctiva. “No espere a que la administración se le acerque. Tome la iniciativa usted mismo, investigue e inicie debates constructivos. Usted es el propietario y se trata del futuro de su casa y de su inversión ”, apela Feuersänger. La remodelación siempre comienza con un inventario: ¿Cuál es el estado de la propiedad? ¿Qué se podría mejorar? Un consultor energético puede mostrar cómo se pueden amortizar las medidas individuales. Cuando la decisión mayoritaria de invertir en una renovación se toma en una reunión de propietarios, se ha superado el mayor obstáculo. Luego, el proyecto se puede implementar sistemáticamente con un programa de renovación.La nueva "Etiqueta de modernización" de la asociación "Wohnen im Immobilien eV" contiene información útil. Gracias a la financiación del Ministerio Federal de Justicia y Protección del Consumidor, las partes interesadas pueden descargar el folleto en formato PDF de forma gratuita: www.wohnen-im-eigentum.de.
Calendario de rehabilitación del edificio de apartamentos
Con una estrategia, las medidas de construcción en complejos residenciales tienen éxito. La comunidad de la casa toma decisiones importantes en varias reuniones de propietarios (ETV). Un comité de construcción formado por propietarios comprometidos está involucrado en las fases de implementación.
- Fase: fase de la idea. Iniciativa, primer inventario, evaluación de necesidades, asesoramiento energético. -> Decisión preparatoria (1ª ETV): Decisión sobre qué se va a planificar, en qué pasos, con qué expertos ya qué costes.
- Fase: fase conceptual. Elaboración de informes energéticos y periciales, desarrollo del concepto de rehabilitación: Necesario, útil y alternativas. -> Decisión de planificación (2ª ETV): Decisión de qué concepto se va a elaborar con qué objetivos hasta qué nivel de coste total y con qué concepto de financiación.
- Fase: fase de planificación. Planificación de acciones, costes y financiación. -> Decisión de remodelación (3ª ETV): Decisión de qué medidas se implementarán, cómo, por qué empresas y a qué costes. Decisión sobre asignación de costes y financiación.
- Fase: Fase de ejecución. Celebración de contratos, supervisión de obra, aceptación, pago y contabilidad. -> Reunión final (4ª ETV): Completar la renovación y posiblemente solicitar una garantía.
Consejos de expertos: cómo tomar las decisiones correctas
Sabine Feuersänger, Wohnen-im -besitz eV: “Es importante que la reunión de propietarios tenga quórum. A menos que se estipule lo contrario en la declaración de división, los presentes deben poseer más del 50 por ciento de las acciones del copropietario. De lo contrario, cada resolución se vuelve impugnable. Si no puede comparecer, puede transferir su voto ”.
Por cierto, modernice: “ Si es necesario renovar algo en la casa, la comunidad de propietarios también puede decidir modernizar las reparaciones. Ejemplo: las ventanas de un solo acristalamiento defectuosas deben cambiarse por una calidad superior. Siempre que la medida sea económica, una mayoría simple es suficiente. Eso es más de la mitad de los votos presentes y representados ”.
Invertir en la Cámara:“Si algo se va a modernizar sin necesidad de reparaciones, es necesaria una doble mayoría cualificada. Eso es el 75 por ciento de todos los propietarios y más del 50 por ciento de las acciones de los copropietarios. Por ejemplo, si se va a instalar un sistema fotovoltaico en el techo. En el caso de cambios estructurales que no tengan un carácter modernizador, todos los propietarios interesados deben estar de acuerdo, por ejemplo en el caso de acristalamientos de balcones que cambian el aspecto de la casa. A pesar del veto, hay una salida. Se puede tomar una decisión por mayoría simple. Los oponentes tienen entonces un mes para impugnar esta decisión en los tribunales. O se inclinan ante la voluntad de la mayoría ".
Sabine Feuersänger de Wohnen-im-Immobilien eV
